三种还款结构的逐层拆解
把月供拆到本金与利息两层，很多看起来相近的方案会显出差别。以下从公式结构、前期压力与提前还款三个角度分别梳理。
等额本息的月供构成变化
等额本息把贷款本金与利息摊到每一期，使每月还款额保持一致。还款前期，剩余本金较大，利息在月供中的占比偏高，本金的归还速度相对缓慢；随着期数推进，剩余本金下降，利息部分随之收缩，本金部分逐月抬升。以一百万元、三十年、年利率百分之四点二为例，首期月供中利息约占三千五百元，本金约一千四百元；到第一百八十期前后，两者比例接近持平。这一结构意味着，同样的名义月供在不同年份对应的本金减少量并不相同，若在还款前五年提前结清，实际节省的利息与剩余期数的分布关系密切。测算时把每期本金单独列出，比只看月供总额更能反映真实的还款进度，也便于判断一次提前还款应当放在哪一年。
等额本金前期压力从哪来
等额本金把本金平均分到每一期，利息按当期剩余本金另行计算，因此月供呈现逐月递减的形态。首期还款额最高，此后每月按固定数额下降。这种方式的利息总额低于等额本息，但前期现金流压力更集中，对收入稳定、短期结余有限的家庭并不轻松。以同样一百万元、三十年、年利率百分之四点二测算，首期月供约六千二百元，末期降至约二千八百元，前后相差三千四百元。选择这种方式前，通常需要把家庭月收入的三成作为首期月供的上限，并预留至少六个月的还款储备。测算工具把两种方式的月供差额逐期累计，列在同一张表内，便于观察两者总支出趋于接近的位置，从而判断在自身收入曲线下哪一种更合适。
提前还款的两种处理口径
提前还款通常有两种处理方式：一是保持月供不变、缩短还款年限；二是保持年限不变、减少每月还款额。前者节省的利息更多，但每月支出不变；后者缓解当期现金流，总利息节省相对有限。部分银行对提前还款设有最低金额与预约周期，测算时需要把违约金或手续费一并计入。以已还十八期、剩余本金九十四万元、提前还款二十万元为例，缩短年限方案可减少约七万元利息，减少月供方案约减少四万元。两种结果都不是固定值，会随剩余期数与当期利率浮动，因此测算页把输入项保留在表单中，改一个数字即可重新比对，不必从头填写。
把商贷和公积金分开填，两个数字并排摆着看，心里就有数了。之前自己在纸上算，总有几块钱对不上，现在不用反复核。